蕨溪资讯
体育 母婴育儿 教育 时尚 音乐 健康养生 科技 国际 汽车 旅游 搞笑 动漫 星座运势 家居 游戏 情感 社会 时事 财经 文化 历史 综合 美食 军事 宠物 娱乐
蕨溪资讯 > 财经 > 一个城市的房价天花板应该是多少

投资中最困难的事情是什么?

我记得当我还是个嫩韭菜的时候,投资圈的一位资深老韭菜告诉我,判断一个投资者的攻击,不是在底部挽救了多少筹码,而是在顶部踩踏之前风有多紧。

从本质上说,逃离上层,换句话说,是反人类的。

也不要怀疑这么简单的话的难度,在判断的方向后面,就像一个戏剧演员在舞台上表演几个两三个小时的紧张,谁知道他在舞台下练了几年。

当然,作为中国最大的投资渠道,房地产市场是最无忧无虑的。

毕竟,从恢复交易的经验来看,有一个系统性的崩溃,只有手指被计算的地方。总的来说,大多数城市都玩俯卧撑。从长远来看,至少数据的回报是好的。

然而,我与房地产投资圈打交道越深,接触的买家越多,我发现相当多的人可能没有预期的房地产投资回报,有些人可能短期内不会赚钱或赔钱。

我可以粗略地得出结论,在很大程度上,这些头寸是在城市房价的高水平上建立的。例如,在最初的两年里,你以投资的态度开始,并在上海尝试了一栋房子。

尽管众所周知,在城市化和货币的双重驱动下,房地产市场的长期价值是可以的,但现在是时候避开顶部,等待底部区间来实现利润最大化了。

因此,这个话题与你们所有人都有些关系。如何判断你所在城市的房价已经达到了阶段性峰值,值得和你谈谈。

01

首先,分享一种不太积极的投资态度。

熟悉三友的朋友可能知道,我是一名房地产投资者,喜欢将职位分配给二线城市。然而,事实上,经过17年的长沙选举,我停止了任何投资型购买。

说实话,回头看,似乎有点保守,你知道,虽然当时房地产市场仍有很多结构性机会,比如棚改开始接下来的三四条线,给一些二线城市留有空间,但我还是不后悔。

首先,我很清楚,我是一个非常懒惰的投资者,就像房地产投资者一样,他们在寻找城市之间的差距和陶竹笋的策略。这种残值开采太费力了,不适合我。

然后,在我看来,赛道基本面的舞台上限已经到来。

回顾过去,“不投机炒房”这一非常重要的框架最早是在16世纪末由中央经济会议提出的。

事实上,在被抛出后,它仍然对市场有短期的镇静作用。然而,由于棚改开始了下一个三四线制的股票移除周期,这种冷却很快被新一轮的市场狂热所淹没。

即使在“没有住房投机”变得越来越频繁之后,但是城市采取了什么样的政策和针对人民的战争呢?曾经,人们幻想市场的主导力量真的转移到了大城市。

因为大多数地方仍然依赖土地来融资并有政策风险,房地产确实是真爱。

结果,人们最终发现,每个新兴城市都受过良好的教育。最近的例子是苏州。监管几乎是不可能的。然后继续,直到你满意为止。

你们都长大了还是都长大了?

此时,政策的重中之重是每个城市的房价。不要怀疑市场运作的效果可能会延迟,但永远不会晚。

至少这么多年来,在市场进入冬季后,我看到了少数被选中的恶魔股票,也没有看到几只能够逆势的蓝筹股。

02

好吧,在清理了这条投资轨道的整个屋顶之后,对于一个似乎更有实际意义的单点城市,我们该做些什么呢?

在投资领域有一本著名的书叫做《投资中最简单的事情》。简而言之,如果这本书要找到一个基点,不管你在哪个投资轨道上,你都必须找出谁有这个轨道的定价权。

如前所述,政策的最高框架决定了每个城市的房价。最重要的是找出有定价权的城市。

什么是有定价权的城市?就我个人而言,我把它定义为垄断国家一级某些城市资源项目的寡头城市。

在我看来,北京的权利、上海的首都、深圳的高科技和广州的对外贸易就是这样的资源。

这不是因为一线城市扩大了多少城市建设,也不是因为有多少人来淘金。这些都是一级开发的结果。只有通过获得一套系统的垄断资源,更多的资源才能继续被抽走。

所有企业都想把总部搬到北京,所有想赚钱的人都来上海,高科技人才都去深圳,因为深圳可以容纳他们的身体和抱负,电子商务行业将再次受到冲击。广交会仍然是第一次商业盛会。

最终,凭借其规模和深厚的护城河,中国没有任何一个城市能够实现这四个城市,并且能够独自完成高速发展的循环。

当然,市场的看法是一样的,就像一瓶茅台1499。这没什么错,因为独孤被打败了,价格市场可以接受。

有句谚语说“北京和上海将永远向上”。虽然它非常广泛,但我不确定我是否完全同意它。但是你有没有想过北上深圳永远是第一个上去的。只有在你有定价权后,你才可以先添加它。

因此,没有什么比成为轨道寡头更能看到未来预期的确定性了。

至少,目前唯一能影响寡头城市的房地产定价权可能是控制价格的意愿。

03

如此多的定价权如此受欢迎的原因是,最困难的事情是其他城市在定价方面的排名。

大多数时候,我经常听到来自不同城市的朋友抱怨他们城市的房价高或低,但我想说的是,判断房价只有一个标准,那就是城市之间的比较。

这与我们在项目中看到的非常相似,什么是可以高价销售的好项目,什么是200轮后最好的项目。

这样,首先要把北方的国家定价权深宽赶出来,天花板已经,你的城市从基本面来看,再玩疯狂的概念,就会把你打回现实。

谁能记得在20世纪90年代初,当北上官深达不到每平方米5000英镑的价格时,三亚海口每平方米可以炒掉7500英镑,而2010年温州房价可能会压垮上海。

最后一个地方的鸡毛到现在还没有清理干净。

当然,你也可以说本地单点交易会扰乱趋势或价格体系。

从本质上说,地方调控,特别是升级,真正的房委会,实际上是一个非常重要的判断房价峰值的标志。在这方面,不要怀疑当地认知和控制平衡的水平。

高房价将损害城市的竞争力,降低房价,城市的金融发展将无法支付,但有一点,没有一个城市想打嗨,成为下一个温州。

有时候,真的很神奇。我在自己的身体里走过了这么多城市,基本上控制节点的房价基本上就是房价的阶段点。

这样,整个城市的价格体系就非常清晰了。

首先,一级城市和一级城市群的定价特别明确,并遵循定价原则。

例如,房地产市场的黑马苏州的平均价格超过了上海的1/2。在房地产市场转向一侧并与这条水位线相连后,苏州的调控得到了升级。

04

当然,价格的比较仍然有一个模糊的区间。虽然东海岸很容易处理,但中西部城市非常混乱。

应该说,进入城市化后期也意味着城市体系基本固化。你想依靠政策红利注入,比如重建深圳什么的。

另一方面,城市增长越来越受城市本身价值的驱动。

这样,城市房价=城市基础价值+预期溢价

因此,为了转换城市价值,三玉利用房地产投资圈的第一个工具建立了一个模型,更准确地说,为主要城市制作了一个简单的估价模型。

投资界有句谚语说,如果你修正估值,你将修正80%的投资。这个模型总结了数百个大大小小的城市的经验,尽管并非所有的城市都是正确的。我想和你分享它。

让我先问你一个问题,城市的护城河在哪里?

这里是城市中不可人为改变的元素,主要是位置和自然条件。

例如,苏州并没有面临很少的质疑,但势头一直不错,因为长江三角洲的核心位置和与上海联系最深的城市已经不远了。

事实上,护城河不包括在城市估价模型中,但是你必须考虑在估价动机改变的情况下应该怎么做。

05

好吧,让我们谈谈我的模型,并把它分成6个部分。

1)政治资源链(30%):它是城市权力圈的大小。在我们的城市体系下,城市的权力水平越高,资源动员水平就越强。典型的城市,如成都和合肥。

2)产业链饱和度(20%):城市发展的主要驱动力是工业,不是一两个突破性产业,而是尽可能有自己的产业集群,如杭州和苏州。

(3)城市运营能力(20%):城市发展运营水平很高。当你去这座城市时,你会发现像南京这样的地铁、完备的基础设施、繁荣的商业生活和城市建设水平。

4)区位中心性(10%):不用说,区域中心,主要是交通的叠加,可以享受流动红利,如武汉和郑州。

5)寡头跟进度(10%):跟随大哥的幸运儿,基本不错,典型的是东莞。

6)政策奖金支持(10%):最后10%仍给予政策奖金。虽然奖金注入的效果不如以前好,但顺风的优势不容忽视。过去两年的Xi安就是一个很好的例子。

以上是我建立的简单模型。更复杂的模型不能超出空间限制。

城市估值也很复杂,就像南京对苏州一样,政治实力雄厚、枢纽强大、运营强劲,但不像苏州的产业链和寡头支持那样饱和,苏州的房价只能定在南京水位的三分之二。

此外,这种逻辑仍然可以垂直向下。当区域估值高点出现时,附近将有一个定价中心。

还在南京,不久前我们去了滁州,南京大都市区的一个受欢迎的城市。万达在安徽只有一个四线城市,平均房价不低于南京的四分之一。

通过这种方式,我们将准确的舞台顶点数据交给上帝,但是房价达到最高点的范围仍然在我们的能力范围之内。

当然,我给你最真诚的建议,就是去更多的城市走走,身体感受,没有比较,没有伤害。

没有房价不合理的城市,只有不被市场认可的城市。

上一篇: 长江有色:16日锡价下跌 贸易商采买意愿不高
下一篇: 或许会有惊喜 新一代捷豹XJ或将于2020年初发布

免责声明:本网部分内容转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务。 如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。

© Copyright 2018-2019 selenafenech.com 蕨溪资讯 Inc. All Rights Reserved.